管理不全空家と特定空家の違い｜勧告・行政措置・固定資産税への影響
「管理不全空家等」と「特定空家等」は、空き家の状態と、行政が行うことのできる措置の段階が異なります。
管理不全空家等は、適切な管理が行われておらず、 そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある空き家です。
一方、特定空家等は、 倒壊や衛生、景観などの面で周囲の生活環境へ深刻な影響を及ぼすおそれがあり、 放置することが不適切と判断された空き家です。
管理不全空家等に対しては指導・勧告、 特定空家等に対しては助言・指導・勧告に加え、命令や行政代執行などの措置が行われる場合があります。
また、 どちらも市から勧告を受けると、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の適用対象から除外されます。
この記事では、両者の違い、行政措置の流れ、固定資産税への影響、 市から通知を受けた場合の対応について、光市の制度を踏まえて解説します。
管理不全空家等と特定空家等の違いは？
大きな違いは、空き家の状態と、行政が所有者に対して行うことのできる措置の段階です。
管理不全空家等は、 適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態 の空き家です。
一方、特定空家等は、 そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、 著しく衛生上有害となるおそれがある状態、 著しく景観を損なっている状態など、 空家法が定める要件に該当すると市区町村が判断した空き家です。
| 比較項目 | 管理不全空家等 | 特定空家等 |
|---|---|---|
| 状態 | 放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態 | 保安・衛生・景観・生活環境などについて空家法上の要件に該当すると判断された状態 |
| 主な行政措置 | 指導・勧告 | 助言・指導、勧告、命令、行政代執行など |
| 住宅用地特例 | 勧告を受けると適用対象から除外 | 勧告を受けると適用対象から除外 |
適切な管理が行われないまま状態が悪化すると、管理不全空家等に該当し、 さらに周囲への悪影響が深刻になれば、特定空家等に該当する可能性があります。
※すべての空き家が必ずこの順序で認定されるという意味ではありません。 建物や敷地の状態、周囲への影響などを踏まえて市区町村が個別に判断します。
管理不全空家等とは？
管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、 そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態の空き家です。
令和5年（2023年）12月13日に施行された改正空家法により、 管理不全空家等に対する仕組みが新たに設けられました。
法改正前は、 周囲への悪影響が著しく大きくなった「特定空家等」が 行政措置の中心となっていました。
現在は、その一歩手前の段階でも、 所有者に適切な管理を求めることができるようになっています。
つまり、 問題が深刻になる前の段階から、空き家の適切な管理を促す仕組みが強化された ということです。
参考： 国土交通省「空家法とは」
参考： 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
特定空家等とは？
特定空家等は、そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、 著しく衛生上有害となるおそれがある状態、 著しく景観を損なっている状態など、 空家法が定める要件に該当すると市区町村が判断した空き家です。
空家法では、主に次のような状態が判断対象となります。
- そのまま放置すれば倒壊など、著しく保安上危険となるおそれがある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な状態
ただし、 上記の項目に一つ該当しただけで、自動的に特定空家等になるという意味ではありません。
実際には、 建物や敷地の状態、周囲への影響などを踏まえて、 市区町村が個別に判断します。
行政の措置はどう違う？
管理不全空家等と特定空家等では、 所有者に対して行政が行うことのできる措置の段階が異なります。
管理不全空家等の場合
管理不全空家等については、 市区町村から所有者に対して 指導が行われる場合があります。
指導を受けても状態が改善されず、 そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きい場合には、 勧告が行われることがあります。
特定空家等の場合
特定空家等では、 助言・指導や勧告に加えて、 必要な改善が行われない場合には、 命令へ進むことがあります。
さらに、命令に従わず、 周囲への危険などを解消する必要がある場合には、 法令上の要件を満たしたうえで 行政代執行などの措置が行われる場合があります。
| 行政措置 | 管理不全空家等 | 特定空家等 |
|---|---|---|
| 指導 | ○ | ○ |
| 勧告 | ○ | ○ |
| 命令 | － | ○ |
| 行政代執行等 | － | ○ |
ポイント：
管理不全空家等は、特定空家等に至る前の段階で
所有者に適切な管理を求めるための仕組みです。
指導や勧告を受けた場合は、そのまま放置せず、
必要な管理や修繕を検討することが大切です。
固定資産税への影響は違う？
固定資産税については、 管理不全空家等と特定空家等のどちらも 「勧告」が重要なポイントです。
住宅が建っている土地には、 一定の要件を満たす場合、 土地の固定資産税などを軽減する 「住宅用地特例」が適用されています。
管理不全空家等または特定空家等として市から勧告を受けると、 その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の適用対象から除外されます。
注意：
住宅用地特例の適用対象から除外された場合でも、
実際に税額へ反映される時期や税額は物件ごとに異なります。
具体的な内容については、固定資産税を担当する市の窓口へご確認ください。
つまり、 「管理不全空家等の段階なら固定資産税には影響しない」 というわけではありません。
管理不全空家等でも、 指導を受けた後に状態が改善されず、 市から勧告を受ければ住宅用地特例の適用対象から除外されます。
空き家と固定資産税の関係については、 以下の記事で詳しく解説しています。
どのような状態が判断材料になる？
管理不全空家等や特定空家等に該当するかどうかは、 市区町村が建物や敷地の状態、周囲への影響などを確認したうえで個別に判断します。
そのため、 所有者自身が外観だけを見て 「これは管理不全空家等だ」 「これは特定空家等ではない」 と確定的に判断することはできません。
ただし、日常の管理では、 次のような状態を長期間放置しないことが重要です。
- 屋根材や外壁の破損
- 建物の傾きや著しい劣化
- 窓・玄関などの破損
- 庭木の道路・隣地への越境
- 雑草の著しい繁茂
- ゴミなどの放置
- 害虫・害獣や悪臭などの問題
問題が小さい段階で気づけば、 剪定や清掃、修繕などによって対応できる場合があります。
光市ではどのように対応している？
光市でも、管理不全空家等と特定空家等について、 法令や市の条例に基づいた対応が行われています。
「光市空家等の適切な管理に関する条例」では、 管理不全空家等について、 「適切な管理が行われていないことにより、 そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」 と定めています。
光市では、 空き家の状態や所有者等を確認したうえで、 必要に応じて情報提供・助言、指導、勧告などの対応が行われます。
管理不全空家等への対応を概ね整理すると、次のような流れです。
- 空き家に関する情報提供
- 所有者等や空き家の調査
- 所有者等への情報提供・助言
- 所有者等への指導
- 改善されない場合の勧告
- 固定資産税等の住宅用地特例の適用除外
市から通知や指導を受けたらどうすればいい？
市から通知や指導を受けた場合は、 そのまま放置せず、まず何が問題になっているのかを確認することが重要です。
通知を受けた場合は、次の順番で確認するとよいでしょう。
- 市の担当窓口へ連絡し、問題となっている箇所や求められている対応を確認する
- 現地の状態を確認する
- 必要な剪定・清掃・修繕などを検討する
- 自分で対応できない場合は専門業者へ相談する
- 対応後の状態について、必要に応じて市へ確認する
特に遠方に住んでいて現地を確認できない場合は、 家族や親族、地域の不動産会社、 空き家管理事業者などへ現地確認を依頼する方法もあります。
注意：
行政からの通知内容や必要な改善内容は物件ごとに異なります。
通知を受けた場合は、まず光市などの担当窓口へ具体的な内容をご確認ください。
管理不全空家になる前に定期的な確認を
空き家は人が住んでいないため、 屋根の破損や庭木の繁茂などの変化に気づくまで時間がかかることがあります。
そのため、 行政から指導を受けてから初めて確認するのではなく、 普段から空き家の状態を定期的に確認しておくこと が大切です。
建物の外観、庭木、雑草、窓や玄関、郵便物などを確認し、 異常が見つかった場合には、 必要な管理や修繕を早めに検討しましょう。
西村不動産の空き家巡回サービス
株式会社西村不動産では、 光市・下松市を対象に月1回の空き家巡回サービス を行っています。
「県外に住んでいて実家の状態を確認できない」
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といった場合にもご相談いただけます。
空き家管理全体については、以下の親記事でも詳しく解説しています。
光市の空き家管理について、必要な管理・費用・放置リスクを詳しく見る
よくある質問
Q. 管理不全空家等と特定空家等は同じものですか？
いいえ。 管理不全空家等は、 そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態です。
一方、特定空家等は、 保安・衛生・景観・周辺の生活環境などについて、 空家法が定める要件に該当すると市区町村が判断した空き家です。
Q. 管理不全空家等でも固定資産税に影響しますか？
はい。 管理不全空家等として指導を受けても状態が改善されず、 市から勧告を受けると、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の適用対象から除外されます。
実際に税額へ反映される時期や税額については、 市の固定資産税担当窓口へご確認ください。
Q. 管理不全空家等でも行政代執行されますか？
管理不全空家等に対する空家法上の措置は、指導と勧告までです。
命令や行政代執行は、特定空家等に対する措置として設けられています。 ただし、空き家の状態が悪化して特定空家等に該当すると判断された場合は、 助言・指導、勧告、命令などを経て、 行政代執行の対象となる可能性があります。
Q. 自分の家が管理不全空家等かどうか判断できますか？
管理不全空家等に該当するかどうかは、 市区町村が建物や敷地の状態、 周囲への影響などを踏まえて個別に判断します。
所有者自身だけで確定的に判断するものではありません。
Q. 市から指導の通知が届いたらどうすればいいですか？
まず市の担当窓口へ連絡し、 問題になっている箇所や必要な改善内容を確認してください。
そのうえで現地の状態を確認し、 必要に応じて剪定・清掃・修繕などの対応を検討します。
まとめ｜管理不全空家の段階で早めの対応を
管理不全空家等と特定空家等の大きな違いは、 空き家の状態と、行政が行うことのできる措置の段階です。
管理不全空家等は、 適切な管理が行われず、 そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態です。
さらに状態が悪化し、 空家法が定める要件に該当すると市区町村が判断した場合には、 特定空家等となり、 命令や行政代執行など、より強い行政措置の対象となる可能性があります。
また、 管理不全空家等または特定空家等として市から勧告を受けると、 その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の適用対象から除外されます。
ただし、実際に税額へ反映される時期や税額については、 物件ごとに異なるため、 市の担当窓口へ確認してください。
大切なのは、 状態が深刻になってから対応するのではなく、 小さな異常を早めに発見し、必要な管理や修繕を行うこと です。
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TEL：0833-71-0090
営業時間：10:00～17:00
定休日：土曜日・日曜日・祝日
この記事の監修について
株式会社西村不動産
山口県光市を中心に、 不動産の売買・賃貸・管理・相続不動産・空き家管理などのご相談に対応しています。
当社所属スタッフの保有資格
- 宅地建物取引士
- 賃貸不動産経営管理士
- 1級空き家管理士
- 相続支援コンサルタント
- 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
主な参考資料
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
国土交通省「空家法とは」
光市「空家等の適切な管理について」
光市「光市空家等の適切な管理に関する条例」
