空き家の固定資産税は6倍になる？管理不全空家と住宅用地特例を解説
「空き家の固定資産税が6倍になる」 という話を聞いたことはありませんか？
空き家を所有している方にとっては、 「家に誰も住んでいないだけで税金が6倍になるの？」 と不安になる話だと思います。
結論からいうと、 空き家になっただけで、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
ただし、空き家を適切に管理せず、 「管理不全空家等」や「特定空家等」として市区町村から 勧告を受けた場合には、土地に適用されている住宅用地特例の対象外となり、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。
この記事では、光市で空き家管理を行う株式会社西村不動産が、 空き家と固定資産税の関係、 住宅用地特例、 管理不全空家等とは何か、 そして空き家を所有している方が気をつけたいポイントについて分かりやすく解説します。
空き家になっただけで固定資産税は6倍になりません
まず押さえておきたいのは、 「空き家＝固定資産税6倍」ではないということです。
住宅が建っている土地には、 一定の要件を満たすことで固定資産税の負担を軽減する 「住宅用地特例」があります。
そのため、住宅が建っている土地は、 更地などと比べて固定資産税の課税標準が軽減されています。
しかし、適切に管理されていない空き家について市区町村から改善を求められ、 最終的に勧告を受けた場合には、 住宅用地特例の対象外となることがあります。
つまり問題になるのは、 「空き家であること」そのものではなく、「適切に管理されていない状態を放置すること」 です。
住宅用地特例とは？
住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税などの負担を軽減する制度です。
固定資産税では、住宅用地について次のような特例があります。
| 土地の区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
|
小規模住宅用地 （住宅1戸につき200㎡まで） |
価格の1/6 |
|
一般住宅用地 （200㎡を超える部分） |
価格の1/3 |
注意： 1/6または1/3になるのは「課税標準」です。 住宅用地特例が解除されても、 実際に納める固定資産税が一律に6倍または3倍になるとは限りません。
この特例があるため、 住宅が建っている土地は固定資産税の負担が軽減されています。
なぜ「固定資産税が6倍」と言われるの？
「固定資産税が6倍」という言葉は、 小規模住宅用地の固定資産税の課税標準が 価格の6分の1に軽減されていることから使われることがあります。
住宅用地特例の対象外となると、 それまで軽減されていた課税標準が原則の水準へ戻るため、 課税標準だけを見れば最大6倍になる場合がある という考え方です。
ただし、実際に納める固定資産税額が そのまま6倍になるとは限りません。 土地の評価額や面積、負担調整措置などによって実際の税額は異なります。
光市では、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受け、 住宅用地特例が解除された場合、 土地の固定資産税が3倍～6倍に増える と案内しています。
そのため、 「空き家の固定資産税が最大6倍」といわれる場合は、 「住宅用地特例が適用されなくなった場合の土地部分の負担増」 として理解することが大切です。
出典： 光市「空家等の適切な管理について」 （2026年2月26日更新）
「管理不全空家等」とは？
令和5年（2023年）の 「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正により、 「管理不全空家等」という仕組みが設けられました。
管理不全空家等とは、 適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれがある空き家 です。
つまり、倒壊する危険性が高いなど、 著しく状態が悪化してから初めて問題になるのではありません。
法改正によって、 特定空家等になる一歩手前の段階から、所有者に適切な管理を求める仕組み が強化されました。
管理不全空家等になると、すぐ住宅用地特例が外れる？
いいえ。管理不全空家等と判断されただけで、 直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。
重要なのは「勧告」です。
市区町村から指導を受けても状態が改善されず、 管理不全空家等や特定空家等として 勧告を受けた場合に、 住宅用地特例の対象外となる場合があります。
流れを分かりやすく整理すると、概ね次のようになります。
- 空き家の状態や所有者等を調査
- 所有者への情報提供・助言
- 管理不全空家等として指導
- 改善されない場合に勧告
- 住宅用地特例の対象外となる場合がある
そのため、 行政から連絡や指導を受けた場合には放置せず、 必要な改善を行うことが大切です。
光市では空き家についてどう案内している？
光市では、空き家の所有者等に対して、 定期的に建物や敷地の状態を確認し、 適切に管理するよう案内しています。
また、自分自身で管理することが難しい場合には、 業者へ管理を依頼するなど、 適切な維持管理を行うよう案内しています。
さらに光市では、 管理不全空家等または特定空家等として勧告を受け、 住宅用地特例が解除された場合、 土地の固定資産税が3倍～6倍に増える と案内しています。
空き家を所有しているからといって、 すぐに売却や解体をしなければならないわけではありません。
将来使う予定がある場合や、 相続後に家族で今後の方針を検討している段階であれば、 まずは適切に管理しながら状態を維持する という選択肢もあります。
どんな空き家が管理不全になりやすい？
管理不全空家等に該当するかどうかは、 建物や敷地の状態などをもとに行政が個別に判断します。
そのため、 「次の項目に当てはまれば必ず管理不全空家等になる」 というものではありません。
そのうえで、日常の空き家管理では、 次のような状態を長期間放置しないことが大切です。
- 屋根にずれや破損がある
- 外壁にひび割れや剥がれがある
- 窓や玄関が破損している
- 庭木が道路や隣地へ越境している
- 雑草が著しく繁茂している
- ゴミや郵便物などが長期間放置されている
空き家は人が住んでいないため、 こうした変化に所有者自身が気づくまで時間がかかる場合があります。
そのため、 問題が大きくなる前に定期的に現地を確認すること が重要です。
管理不全空家になる前に所有者ができること
大切なのは、 定期的に空き家の状態を確認し、異常があれば必要な対応を行うこと です。
例えば、次のような点を定期的に確認します。
- 建物外観の状態
- 屋根・外壁の破損や劣化
- 庭木や雑草の状態
- 郵便物の滞留
- 窓・玄関などの防犯状況
- 必要に応じて室内の換気や通水
注意： 定期的に点検するだけで住宅用地特例の継続が保証されるわけではありません。 破損や庭木の繁茂などを早めに発見し、 必要な修繕や管理を行うことが大切です。
遠方に住んでいて自分で確認できない場合は？
「実家は光市にあるけれど、自分は県外に住んでいる」 という方も少なくありません。
その場合は、 家族や親族に定期的な確認をお願いする、 帰省時に状態を確認する、 空き家管理サービスを利用するなどの方法があります。
特に遠方に住んでいて年に数回しか帰省できない場合は、 所有者自身が気づかないうちに建物や庭の状態が変化している可能性 があります。
定期的な現地確認が難しい場合には、 地域の不動産会社や空き家管理事業者へ相談する方法もあります。
西村不動産の空き家巡回サービス
株式会社西村不動産では、 光市・下松市を対象に月1回の空き家巡回サービス を行っています。
巡回プラン 月額2,200円（税込）
主に建物の外から状態を確認するプランです。
- 郵便物整理
- 庭木の確認
- 外観目視確認
- 近隣トラブルの一時対応
管理プラン 月額4,400円（税込）
巡回プランの内容に加えて、 通気・換気、通水確認、雨漏り確認、 屋内点検、簡易清掃などを行います。
「すぐには売却しないが、放置したくない」
「県外に住んでいて実家の状態が分からない」
「相続した家をどうするか決めるまで管理してほしい」
といった場合にもご相談いただけます。
空き家管理サービスについて： 当サービスは住宅用地特例の継続を保証するものではありません。 定期的に空き家の状態を確認し、 異常や変化の早期発見につなげるためのサービスです。
空き家管理について詳しく知りたい方へ
空き家の管理内容や頻度、 費用、遠方にある実家の管理方法などについては、 以下の親記事で詳しくまとめています。
よくある質問
Q. 空き家になったら固定資産税はすぐ6倍になりますか？
いいえ。 空き家になっただけで、 直ちに固定資産税が6倍になるわけではありません。
管理不全空家等や特定空家等として勧告を受け、 住宅用地特例の対象外となった場合に、 土地の固定資産税負担が大きく増える可能性があります。
Q. 管理不全空家等になったらすぐ税金が上がりますか？
いいえ。 管理不全空家等と判断されただけで、 直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。
市区町村から指導を受けても改善されず、 勧告を受けた場合に、 住宅用地特例の対象外となることがあります。
Q. 固定資産税が「6倍」と言われるのはなぜですか？
小規模住宅用地では、 固定資産税の課税標準が価格の6分の1に軽減されているためです。
住宅用地特例の対象外になると、 この軽減がなくなるため「最大6倍」と表現されることがあります。 ただし、実際に納める税額が一律に6倍になるわけではありません。
Q. 定期的に巡回していれば住宅用地特例は継続されますか？
定期的に巡回するだけで、住宅用地特例の継続が保証されるわけではありません。
巡回によって建物の破損や庭木の繁茂などを早期に発見し、 必要な修繕や管理を行うことが大切です。
Q. 実際の固定資産税額はどこに確認すればいいですか？
固定資産税額は、 土地の評価額や面積、負担調整措置などによって異なります。
具体的な税額については、 固定資産税を担当する自治体へ確認することをおすすめします。
光市・下松市の空き家管理は西村不動産へご相談ください
空き家について大切なのは、 「問題が起きてから対応する」のではなく、 小さな変化を早めに把握し、必要な対応を行うこと です。
株式会社西村不動産では、 光市・下松市の空き家について、 月1回2,200円（税込）から 空き家巡回サービスを行っています。
空き家を管理するか、 売却するか、 賃貸するかまだ決まっていない段階でもご相談いただけます。
株式会社西村不動産
TEL：0833-71-0090
営業時間：10:00～17:00
定休日：土曜日・日曜日・祝日
この記事の監修について
株式会社西村不動産
山口県光市を中心に、 不動産の売買・賃貸・管理・相続不動産・空き家管理などのご相談に対応しています。
当社所属スタッフの保有資格
- 宅地建物取引士
- 賃貸不動産経営管理士
- 1級空き家管理士
- 相続支援コンサルタント
- 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
